¿Que Es Un Foreclosure?
Un foreclosure (ejecución hipotecaria) ocurre cuando un banco o institución financiera toma posesión de una propiedad por que el dueño no fue capaz de hacer los pagos a la hipoteca.
El proceso de foreclosure no es uno que se hace en un plazo corto, por lo general pasa cuando el dueño de la casa ha dejado de pagar varios meses de hipoteca.
Es en ese momento que el banco empieza el proceso judicial para tomar posesión de la vivienda por orden de un juez, en la mayoría de los casos. Una vez procesada la vivienda como foreclosure, esta puede ser vendida antes de que finalice el proceso de foreclosure o short-sale, puede subastarse p simplemente el banco la compra y se convierte en un (REO)
¿Como Es Que Funciona La Venta De Un Foreclosure?
Pre-venta de un Foreclosure (Pre-foreclosure Sales)
En la pre-venta de una foreclosure, la propiedad puede ser comprada directamente al dueño de esta en colaboración con la entidad financiera que tiene la nota antes que comience el proceso de reposición. Generalmente, el vendedor se le perdona cualquier responsabilidad financiera y el comprador es capaz de obtener una casa que esta por debajo del valor actual del mercado.
Venta Corta o Short-Sale
Una venta corta curre cuando el dueño de la propiedad recibe una oferta para comprar la casa por debajo de la cantidad que se le debe al banco que tiene la nota. Para que la venta tome efecto, esta debe ser aprobada por la institución financiera. Por ejemplo, el dueño tiene una hipoteca de $150,000.00 y la oferta es por $135,000.00, esta puede ser aceptada si el banco o institución financiera acepta la oferta de $135,000.00, el dueño realmente no es el encargado de tomar decisiones otra que no sea la de vender la casa.
Subasta
Algunos bancos prefieren vender sus casas ya reposeídas a través de subastas, tratando así de minimizar sus perdidas incurridas. El precio en una subasta puede comenzar en la cantidad que se tenía la hipoteca y se le entregara al mayor postor. Por lo general el comprador acepta tomar la posesión de la casa en las condiciones que esta se encuentra, librando al banco de cualquier responsabilidad.
Propiedades REO (Bank Owned Property)
Si la subasta no produce la venta de la propiedad, esta entonces forma a ser parte del inventario de propiedades que el banco tiene convirtiéndose de esta forma en una propiedad REO. Si esto pasa, el banco por lo general le entrega la propiedad a una compañía que se encarga de velar por esta y de coordinar la venta de esta a través de una transacción normal de real estate.
¿Por qué los Compradores se Pueden Beneficiar al Comprar un Foreclosure?
Es muy obvio, los compradores se benefician al comprar una propiedad por un precio mucho menor en comparación con una propiedad que esta siendo vendida normalmente en el mercado. Compradores también pueden considera un foreclosure como una oportunidad para invertir en real estate, al asegurar que tendrán equity o liquidez dentro de unos años cuando decidan vender la propiedad.
¿Qué Se Tiene que Tener En Cuenta Antes de Comprar un Foreclosure?
Primero, se debe contar con el financiamiento o el capital para comprar la propiedad. Por lo general los bancos deciden vender la propiedad al comprador que tenga una mejor situación financiera, como dinero en efectivo o un préstamo aprobado por un banco.
Segundo, se debe trabajar con un profesional de bienes raíces que este capacitado para guiarte a través de este tipo de transacción. Cualquier agente no sabe vender un foreclosure, existen demasiados factores que difieren esta compra de una regular que experiencia pasa a hacer un factor importante para la compra satisfactoria de la propiedad. Recuerda que, por lo general estarías compitiendo contra otros compradores por la misma propiedad, el mejor y más preparado se llevara el triunfo.
Tercero, debes contar con reservas para cualquier emergencia. En estos dias un comprador puede comprar una casa que fue entregada al banco por el dueño en una forma voluntaria donde el banco promete no hacer responsable al dueño a cambio de entregar la propiedad sin daños estructurales. Si este es el caso, el comprador estaría en una situación más cómoda sin necesidad de realizar arreglos inmediatos a no ser cosméticos. Pero, como el banco no garantiza ninguna tipo de arreglos es importante contar con una reserva monetaria para que en caso de emergencia el nuevo dueño tenga el dinero necesario para realizar los arreglos.
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